Altbausanierung Kosten: Was kostet die Sanierung eines Altbaus wirklich?

Stell dir vor, du hast den Traum vom Altbau – hohe Decken, knarrende Dielen, vielleicht ein paar Stuckverzierungen, die Geschichten erzählen. Doch beim Blick in den Sanierungsplan holen dich schnell harte Zahlen auf den Boden der Tatsachen zurück. Altbausanierungen können wahre Kostenfallen sein, selbst wenn man sich vorher eine grobe Summe ausrechnet. Ich habe selbst erlebt, wie schnell sich ein anfangs moderates Budget in einen kleinen Albtraum verwandeln kann. Ein Freund von mir hat das renovierte Bad gleich zweimal aufreißen müssen, weil sich dahinter alte, poröse Rohre versteckt hatten. Das reißt Löcher nicht nur in die Wand, sondern auch ins Konto.

Was beeinflusst die Kosten einer Altbausanierung?

Viele denken, sie könnten mit ein wenig Farbe und neuen Fenstern die Sache abtun. In Wahrheit steckt der Teufel im Detail. Altbauten sind wie Überraschungseier – man weiß nie genau, was einen erwartet, bis man richtig loslegt und die erste Tapete runter hat. Es gibt ein paar Faktoren, die die Kosten ganz besonders in die Höhe treiben:

• Sanierungsbedarf des Gebäudes: Wurde jahrzehntelang nichts gemacht, wird es richtig teuer. Feuchtigkeitsschäden, nicht isolierte Fassaden oder marode Leitungen sind klassische Kostentreiber.
• Anforderungen an Energiestandards: Seit der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2024 musst du die Heizung, Isolierung und oft auch die Fenster auf ein ganz anderes Level bringen. Wer Förderungen einstreichen will, etwa von der KfW, muss oft nochmal tiefer in die Tasche greifen – dafür gibt’s später aber auch bares Geld zurück.
• Selbst ist der Mann? Oder lieber Handwerker? Wer alles selbst übernimmt, spart meist Material- und Lohnkosten, riskiert aber auch, am Ende draufzuzahlen, wenn doch der Profi ranmuss.
• Historische Besonderheiten: Einzeldenkmal oder einfach nur alt? Viele Altbauten stehen unter Denkmalschutz, was Planung und Durchführung oft erschwert. Allein die Erlaubnis für bestimmte Arbeiten zu bekommen, kostet Zeit und manchmal auch Geld. Nicht selten dürfen nur spezielle Firmen ran.

Oft versucht man, an manchen Stellen einzusparen und steckt das Geld dann schnell wieder in unvorhergesehene Baustellen. Laut einer Befragung der Bauherren-Schutzbundes e.V. aus 2023 überschreiten Sanierer ihr Budget im Schnitt um 27 Prozent. Wer also mit 100.000 Euro plant, gibt oft 127.000 Euro aus – und das ganz ohne Goldhähnchen im Bad.

Konkrete Preisbeispiele und Kostenstruktur einer Altbausanierung

Es macht einen riesigen Unterschied, ob du einen Altbau aus den 50ern im Ruhrgebiet sanierst oder ein gründerzeitliches Schmuckstück mitten in München. Die Ausführung spielt auch eine Rolle: Willst du Luxus oder Purismus? Damit man wenigstens ein Gefühl bekommt, hier mal ein paar echte Zahlen (Stand Mai 2025):

• Komplette Elektrik erneuern: 80 bis 130 Euro pro Quadratmeter
• Dach neu eindecken samt Dämmung: 200 bis 350 Euro pro Quadratmeter Dachfläche
• Bäder sanieren, neue Leitungen, Fliesen etc.: 15.000 bis 35.000 Euro pro Bad
• Fassadendämmung: 120 bis 250 Euro pro Quadratmeter Fassade
• Fenster tauschen (Standard-Kunststofffenster): 600 bis 1.200 Euro pro Stück
• Wände neu verputzen: 25 bis 50 Euro pro Quadratmeter
• Holzdielen aufarbeiten: ab 30 Euro pro Quadratmeter

Willst du von Grund auf alles modernisieren – Heizung, Elektrik, Fenster, Dach und vielleicht noch eine neue Raumaufteilung? Dann solltest du grob mit 800 bis 1.600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche kalkulieren. Diese Spannweite ist riesig, aber bei denkmalgeschützten Gebäuden, handgefertigten Stuckarbeiten oder Spezialanfertigungen können die Kosten auch weit darüberliegen.

Ein Kumpel von mir hat in Berlin einen Jugendstil-Altbau kernsaniert. Geplant waren 250.000 Euro für 170 Quadratmeter. Am Ende standen da 350.000 Euro auf der Rechnung, weil sich eine historische Decke nicht einfach abhängen ließ, sondern originalgetreu restauriert werden musste. Meine Frau Leonie wollte damals unbedingt die alten Holzdielen erhalten – ein echter Kostenfaktor, aber jetzt liegt sie jedes Wochenende mit Kaffee auf dem Boden und freut sich über jeden sichtbaren Ast.

So vermeidest du böse Überraschungen: Tipps zur Planung und Kostensenkung

Niemand will zum Schluss das böse Erwachen, wenn das Konto leer und das Haus noch eine Baustelle ist. Mit etwas Cleverness lassen sich aber viele Kostenfallen umgehen. Hier meine besten Tipps, die bei unserer eigenen Sanierung bares Geld gespart haben:

1. Gutachten vorab einholen: Ein guter Bausachverständiger kann Probleme aufspüren, bevor du den Kauf abschließt oder Hand anlegst. Ein Statiker prüft, ob tragende Wände ohne weiteres entfernt werden können – auch wenn Doku fehlt.
2. Förderungen geschickt nutzen: Ob Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), KfW-Darlehen oder Zuschüsse von deiner Stadt – am besten gleich zu Beginn recherchieren, was möglich ist. Vieles fördert nur, wer rechtzeitig beantragt!
3. Kostenübersicht behalten: Jedes Angebot und jede Rechnung pauschal 15-20% teurer einplanen als gedacht. Echt jetzt.
4. Eigenleistung mit Köpfchen: Vieles lässt sich selbst machen, aber spätestens bei Elektrik und Sanitär lieber Profis ranlassen. Wer beim Streichen penibel ist, kann aber locker ein paar tausend Euro sparen.
5. Handwerker frühzeitig buchen: Die besten Betriebe sind im Sommer komplett ausgebucht. Rechtzeitig Angebote einholen (mindestens 3 pro Gewerk) spart Stress und oft auch Geld.
6. Besonders die Altbausanierung zeitlich realistisch kalkulieren: Es dauert einfach länger als gedacht. Manchmal Monate nur für Genehmigungen, dann gibt’s Verzögerungen wegen Lieferschwierigkeiten. Je besser die Puffer, desto weniger Ärger am Schluss.

Viele Kosten entstehen gar nicht durch die eigentlichen Gewerke, sondern durch Dinge, die erst beim genauen Hinsehen auffallen: Asbest in alten Fußböden, poröser Putz, ungeplante statische Maßnahmen oder schlechte Baustellenzugänge, die aufwendige Sonderlösungen erfordern. Wer hier am Anfang gut hinschaut, spart sich später Nerven und Geld.

Die emotionale Seite: Zwischen Traum und Realität

Was Zahlen nicht erzählen: Altbausanierung ist immer auch eine Achterbahnfahrt der Gefühle. Einmal stehst du im Rohbau und fragst dich, warum das Badezimmer jetzt drei Wochen länger dauert als geplant – und dann wieder vergisst du beim Blick auf die frisch restaurierte Fassade für einen Moment alle Mühen. Gerade beim Umbau wird die Beziehung auf eine echte Probe gestellt. Als Leonie und ich uns überlegt haben, ob wir noch die alte Kachelwand im Flur erhalten, gab es schon mal hitzige Diskussionen am Abendbrottisch. Plötzlich wird jede Design-Frage zur Grundsatzdebatte – und nach dem Hausputz siehst du beide Seiten manchmal einfach voller Staub.

Den Altbau zu sanieren ist kein ganz normales Heimwerkprojekt. Es ist ziemlich schweißtreibend, manchmal frustrierend, aber auch unfassbar erfüllend, wenn die ersten Gäste staunen. Wer mit offenen Augen, Zeitpuffer und einem dicken Fell in das Projekt geht, wird am Ende stolz sein – dass man den Charakter alter Häuser erhalten konnte, ohne dabei im Schuldensumpf zu landen.

Und während du dich fragst, wie viel eine Altbausanierung am Ende kosten darf – rechne immer eine Schippe extra oben drauf. Nennen wir es die Abenteuerpauschale für alle, die den Mut zu diesen besonderen vier Wänden haben.